Remboursement anticipé de pret immobilier

Qu'est ce que le remboursement anticipé de prêt immobilier

Le remboursement anticipé de crédit immobilier intervient lorsqu'en cours de prêt, vous remboursez une partie ou la totalité du capital restant dû.
Pourquoi effectuer un remboursement anticipé de prêt immobilier?

Il existe plusieurs cas de figure pour effectuer un remboursement anticipé de prêt immobilier.

La vente du bien

Tout d'abord, la vente du bien pour lequel vous avez contracté le prêt entraîne généralement le remboursement anticipé total du prêt. Dans ce cas précis votre emprunt n'est plus garanti par la propriété d'un bien et il est probable qu'aucun établissement ne vous accordera un crédit pour l'achat d'un nouveau bien tant que le prêt n'aura été remboursé (sauf pour le cas particulier du crédit relais).
Si votre bien immobilier a été acheté après le 1er juillet 1999 et qu'il est vendu pour un changement du lieu de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers, aucune indemnité n'est due.

Le Rachat de pret immobilier

Le deuxième cas le plus fréquent est le rachat de prêt. Il s'agit d'un remboursement anticipé de prêt immobilier total (tout le capital restant dû est remboursé). La raison principale justifiant le rachat est la baisse des taux qui offre à de nombreux emprunteurs l'opportunité de réaliser d'importantes économies. Dans ce cas, il est très rare de pouvoir être exonéré des frais de remboursement anticipés. Néanmoins, une baisse des taux telle que celle actuellement observée compense largement le coût du remboursement anticipé.


Enfin, en cas de rentrée d'argent ou de liquidités disponibles vous pouvez effectuer un remboursement anticipé partiel de votre crédie immobilier. Ce remboursement vous permet de réduire vos mensualités ou la durée totale de votre crédit.

Quels sont les frais pour le remboursement anticipé d'un prêt immobilier?

Les frais maximums de remboursement anticipé d'un crédit immobilier sont encadrés par l'article R312-2 du code de la consommation :

L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Dans le cas où un contrat de prêt est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.

Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé d'un crédit immobilier?

Pour faire simplement le calcul du montant des frais de remboursement anticipé de votre prêt immobilier, prenez votre tableau d'amortissement à la date du remboursement envisagée et multipliez le montant des intérêts de la mensualité par 6.
Ce calcul vous donne la valeur d'un semestre d'intérêt. Les frais à rembourser sont le minimum de cette valeur et de 0.003 × le capital restant dû.

Exemple de clause type de remboursement anticipé dans une offre de prêt immobilier

Le ou les prêts peuvent faire l'objet d'un remboursement anticipé total ou partiel. Chaque remboursement anticipé, total ou partiel, donnera lieu à règlement d'une indemnité (sauf pour les prêts épargne logement) au titre des intérêts non encore échus. Elle sera égale à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.
Pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement anticipé lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professiennelle de ces derniers.
Si le prêt est assorti de taux d'intérêt différents selon les périodes de remboursement (prêt à taux progressif), la valeur d'un semestre d'intérêts sera calculée au taux moyen du prêt et l'indemnité ci-dessus mentionnée serà majorée de la somme permettant d'assurer à notre établissement, sur la durée du prêt courue depuis l'origine, le taux moyen prévu dans la présente offre pour ce prêt.
En cas de remboursement anticipé partiel, l'échéancier initial du prêt est modifié selon deux possibilités:


•Soit le maintient approximatif du montant des échéances initiales, ce qui se traduit par une réduction de leur nombre.

•Soit a diminution, en proportion du capital remboursé par anticipation, du montant des échéances à courir, la durée initiale du prêt restant inchangée.

En cas de pluralité d'emprunteurs, l'option entre les deux possibilités peut être exercée par l'un ou l'autre d'entre eux.
Dans tous les cas, un nouveau tableau d'amortissement est adressé à l'emprunteur. Les remboursements du prêt, même effectués par anticipation, n'ouvrent pas droit à réutilisation.